なぜ競売物件は失敗リスクがあるのか

競売特有の「現況渡し」とは何か

競売物件は現況渡しが原則です。雨漏り・腐朽・残置物などがあっても売主や裁判所は修繕しません。状態そのままの引渡しになるため、買主が費用と段取りを負担します。仲介物件のようなクリーニングや修繕配慮は基本的にありません。

内覧不可による情報不足

落札前に室内を見られないのが競売の常。判断材料は三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）と外観確認のみです。壁裏や床下、配管など見えない不具合は入札前に把握できず、想定外コストの温床になります。

権利関係や占有者問題の複雑さ

「占有者あり」や賃借権の記載があると、退去交渉や法的手続きが必要になる場合があります。弁護士費用や立退料、時間的ロスが発生し、収益計画に影響します。

実際にあった競売物件の失敗談

想定外の修繕費がかさんだケース

都内郊外の築25年戸建を評価1,500万円→落札1,350万円で取得。外観は良好に見えましたが、開けてみると床下配管の漏水、屋根裏のシロアリ、浴室の腐食が判明。修繕が200万円超となり、利益が蒸発。原因は「外観と三点セットだけで安心」してしまったことでした。

占有者が退去せず長期化したケース

地方の区分マンションを落札。「占有者あり」表記を軽視した結果、前所有者が退去を拒否。弁護士を依頼して引渡命令〜明渡しまで約8か月・60万円の追加。賃貸化は遅れ、固定資産税・管理費だけが出ていく状態に。

周辺環境の悪さで賃貸も売却も難航

昼間だけ現地を見て入札した戸建。夜は隣地工場の騒音が激しく、半年空室。家賃を相場より2万円下げてようやく入居。利回りは計画比大幅ダウン。昼夜・平日休日のチェック不足が原因でした。

失敗の原因分析

事前調査不足（書類・現地）

物件明細書の権利関係や占有者の記載、現況調査報告書の設備・損耗欄を深掘りしなかったことがトラブルの入口になりがちです。

入札価格の見誤り

修繕・撤去・税・手数料・予備費を織り込まずに「落札したい」感情で上振れ入札。数十万円の誤差で赤字に転落します。

リスク想定と資金計画の甘さ

競売は想定外が前提。予備費を設けないと、設備故障や占有対応など突発費用で資金ショートします。

同じ失敗を防ぐためのチェックリスト

三点セットの読み込みと専門家相談

• 物件明細書：権利関係・占有者・売却条件の要点を把握
• 現況調査報告書：占有状況・室内状態・設備の故障有無・写真の精読
• 評価書：価格算定根拠と市場価格の乖離を確認
• 不明点は司法書士・弁護士・不動産業者に確認

現地確認・近隣ヒアリングの徹底

• 昼夜・平日休日の複数回チェック（騒音・交通・治安）
• 上下水道・ガス・電気の引込状況と再開コスト
• 役所での用途地域・道路・建築制限の確認

予備費の確保（総予算の20〜30％）

修繕・撤去・法務コストのほか、給湯器・配管・雨漏りなど予期せぬ不具合のためのバッファを必ず確保。

占有者対応の想定と準備

• 任意退去の立退料相場（家賃2〜3か月分など）を把握
• 合意書・領収書の書式、交渉プロセスを事前に準備
• 法的手続き（引渡命令・明渡し強制執行）にかかる期間・費用をシミュレーション

数字で抑える入札の基本式

入札上限 ＝ 推定市場価格 −（修繕費＋撤去費＋登記税等＋必要利益＋予備費）

例：市場1,500万 −（修繕80万＋撤去25万＋税登20万＋利益200万＋予備150万）＝ 1,025万円が上限。

キリの良い数字は避け、1,023万8,000円のように僅差勝ちを狙うのも有効。繁忙期（3月・9月）や人気条件（駅近・整形地）を外せば競争も緩みます。

ミニケース：成功と失敗を分けた1件

郊外4LDK戸建。市場価格約1,800万円／評価1,200万円／駅徒歩25分・残置物多数。

• 入札：1,170万円で落札（市場の約65％）
• 諸費用：税・登記・撤去・軽補修で約160万円
• 総投資：約1,330万円／賃料9.0万円/月（年108万円）
• 表面利回り：約8.1％／実質6〜7％台想定

夜間騒音の有無・駐車2台・学区・買物距離を事前チェックしたことで、賃貸成約はスムーズ。紙情報を現地で補正できたことが成功要因でした。

まとめ｜競売は「安く買う」より「安全に買う」が先

競売は割安取得の可能性がある一方で、現況渡し・内覧不可・権利問題など特有のリスクがあります。失敗談から学べる最大の教訓は、感情ではなく数字と情報で判断すること。三点セットの精読、現地と近隣の確認、予備費の確保、占有者対応の想定――これらを徹底すれば、競売でも十分に安全で再現性のある投資が可能です。