海外と日本の不動産競売の基本的な違い

不動産競売は、ローン滞納や税金未納などで差し押さえられた物件を、公的手続きで売却する制度です。ただし、手続きやルールは国によって大きく異なります。

競売開始の条件の違い

• 日本：債権者が裁判所に申立て、判決や仮執行命令などを経て開始。
• 米国：州法次第。非司法競売（契約に基づき裁判を介さない）が主流の州もあり、短期間で進む。

入札方法・参加条件の違い

• 日本：身元確認と保証金（売却基準価額の約20％）が必要。
• 英米：公開オークション形式が多く、即時もしくは短期の現金決済が前提。

価格決定プロセスの違い

• 日本：裁判所が「売却基準価額」を設定。
• 海外：市場需要に任せるオークション価格が基本で、基準価格なしのケースも多い。

アメリカの不動産競売制度

アメリカは州によって制度が異なりますが、投資市場が成熟しており、データ公開も進んでいます。

司法競売と非司法競売の2種類

• 司法競売：裁判所監督下で実施。日本と構造が近い。
• 非司法競売：信託契約などに基づき裁判所を介さず実施。スピードが速い。

入札方式と現金決済の速さ

公開オークションが一般的。落札後、数日以内に全額現金で支払うケースが多く、資金力のある投資家が中心となる。

投資家向け市場の成熟度

物件履歴・写真・税情報などがオンラインで整備され、情報格差が小さい。競争は激しいが判断材料が豊富。

ヨーロッパ諸国の競売事情

イギリスの公開オークション文化

不動産オークションが一般の売却手段として浸透。カタログが事前配布され、一般参加も容易。落札後は28日以内の全額支払いが通例。

ドイツ・フランスの特徴

• ドイツ：裁判所主導。入札は2回実施が基本、最低価格は市場の約50％を起点とするケースが多い。
• フランス：裁判所指定の弁護士を通してのみ参加可能。一般が直接参加できない点に留意。

EU圏での不動産購入規制

国籍や居住要件による購入制限、追加税や手数料が発生する国もある。越境投資では事前の法令確認が必須。

日本の競売制度の特徴

三点セットの情報公開制度

裁判所が「物件明細書・現況調査報告書・評価書」を公開。無料かつ詳細な情報が手に入るのは日本の強み。

最低入札価格（売却基準価額）

評価額の約7割を基準価額として設定し、極端な低落札を抑制。価格の目安があるため、初心者でも判断しやすい。

現況有姿の引渡し

修繕・残置物撤去は原則買受人負担。入札前に三点セットで状態確認、追加費用の見込みを立てることが重要。

海外競売のメリット・デメリット

メリット

• 高利回りの掘り出し物件に出会える可能性
• 日本にない市場・用途（別荘地、学生向け、短期賃貸）へのアクセス

デメリット

• 法制度・文化差によるトラブルリスク
• 言語・契約慣行の違いによる手続き難易度
• 為替変動・送金規制・税務の複雑さ

海外不動産競売に挑戦する際の注意点

法律・税制の事前調査

外国人の購入制限、固定資産税・譲渡税・印紙税、保有/譲渡時の通算ルールを必ず確認。日本側の国外資産申告も忘れずに。

現地パートナー・エージェントの重要性

入札手続き、デューデリジェンス、引渡し実務は現地の専門家が鍵。報酬体系（成功報酬/固定）や守備範囲を契約前に明確化。

為替リスクと送金ルール

資金は複数回に分ける/ヘッジを検討。送金のKYC・源泉確認書類に時間がかかるため、スケジュールに余裕を。

まとめ｜違いを理解し、戦略に落とし込む

海外はスピードと市場開放度が高い一方、リスクも増す。日本は情報公開が手厚く、基準価額で判断しやすい。投資目的やリスク許容度に応じて国・手続きを選び、現地の専門家と組んで進めることが成功の近道です。