初心者向け｜不動産競売物件の探し方と落札前チェックポイント完全ガイド

競売物件を探すための基本情報源

競売物件は各地の地方裁判所が公告します。公告には所在地・物件種別・入札期間・開札日・必要書類が記載。庁舎掲示やオンラインで閲覧でき、事件番号・物件番号を控えておくと、後でBITで詳細を追跡しやすくなります。

官報の「不動産競売公告」にも入札日程や概要が掲載。インターネット版官報なら地域名や事件番号で検索可。公告→BIT→三点セットという流れで掘り下げるのが効率的です。

BITは裁判所公式の競売情報サイト。三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）がPDFで無料DLでき、写真・間取・入札/開札日も確認可能。まずはエリアを絞って条件検索→候補をピックアップしましょう。

「どこで」「いくらで」「何に使うか（自用／賃貸／転売）」を先に決めるのがコツ。例：郊外・戸建・1,500万円以内・賃貸化。入札期間は短いので、条件を決めてから情報を見ると迷いが減ります。

写真に大量の荷物が写っていれば残置物撤去費（戸建で20〜50万円）、水染みや浮きは雨漏り・配管不良のサイン。見落としが赤字の原因になります。

Googleマップやストリートビューで当たりを付けたら現地へ。昼夜・平日休日で騒音／交通／照明／治安を確認。役所で用途地域・道路種別・上下水道の引込状況もチェックしておくと安心です。

メリット：全国横断で比較可能、無料で三点セット入手、更新を追いやすい。
デメリット：写真では分からない臭気・傾き・配管などは把握困難、更新は週1〜2回のため速報性に限界。

庁舎掲示で公告の原本や補足を確認できることがあります。常連がチェックする時間帯（午前早め）が狙い目。窓口で入札書式や注意事項を入手しておくと初回のミスを回避できます。

BITや公告は更新曜日がほぼ固定。更新直後に巡回すれば競合より先に掴めます。気になるエリアは定期的にチェックを。

「占有者あり」は要警戒。任意退去に立退料（家賃2〜3か月分目安）が必要なことも。明渡訴訟〜強制執行になれば数か月＋数十万円の負担。物件明細書の一文を軽視しないでください。

外観が綺麗でも室内が老朽化している例は多いです。最低限の内装（クロス・床）10〜30万円/室、水回り交換30〜80万円、戸建の外装は80〜150万円が目安。撤去費と合わせて入札前に概算を置いておきましょう。

初心者が競売で失敗しない鍵は、公告→BIT→三点セット→現地確認の順で情報精度を高めること。占有者・権利・修繕の三大リスクを見落とさず、入札は必ず逆算で上限を決める。公的情報源を使い倒し、手間を惜しまないことが、競売で成果を出す最短ルートです。