競売物件の占有者対応マニュアル〜落札後のトラブルを防ぐための実践ガイド〜

占有者とは何か

競売物件を落札した後、物件に誰かが住んでいる、または荷物が置かれている状態のことがあります。この住んでいる・使っている人物のことを「占有者」と呼びます。

所有者と占有者の違い

• 所有者：不動産の権利を持つ人。登記簿上に名前が記載されている人物。
• 占有者：実際にその物件を使用・居住している人。所有者と同じ場合もあれば、異なる場合もあります。

例： ローンを滞納したAさん（所有者）の家を競売で落札したが、Bさん（友人）が住んでいた場合、Bさんは占有者です。

占有者の種類

1. 元所有者：落札後も住み続けているケース。
2. 借家人：元所有者から借りて住んでいた人。契約や登記の有無で退去の可否が変わる。
3. 無権限の居住者：契約や権利がないまま住んでいる人。
4. 店舗や事務所の利用者：営業補償など別の問題が発生する場合あり。

落札後に占有者がいる場合のリスク

• 立退きまで時間がかかる（半年以上の例も）
• 立退料が必要になる場合がある
• 室内損耗や残置物の処理費用負担
• 賃貸や売却計画の遅延

占有者対応の基本手順

1. 話し合いによる解決

まずは直接交渉で円満退去を目指します。

例： 元所有者に「〇月〇日までに退去で引っ越し費用10万円支給」と提案し、1ヶ月で退去が決まったケース。

2. 立退料の交渉

法的義務はありませんが、円滑解決のために支払うことがあります。数万円〜数十万円が相場。

注意点：

• 現金授受の証拠を残す（領収書・合意書）
• 金額は引越費用や損失を基準に決定

3. 強制執行の流れ

1. 裁判所に引渡命令を申立
2. 命令後も退去しない場合は「明渡しの強制執行」へ
3. 執行官と鍵業者立会で占有者退去、荷物搬出

申立から実行まで約2〜3ヶ月。費用は数十万円かかることもあります。

占有者トラブルを避けるための事前確認

• 三点セット（現況調査報告書）で占有者の有無を確認
• 現地確認（外観・インターホン）で生活感をチェック
• 近隣住民や自治体から情報収集

例： 入札前に近所の方から「引っ越す予定あり」と聞き、落札後1ヶ月で引渡し完了。

まとめ：冷静かつ法的に正しい対応を

占有者対応は感情的になると長期化します。まずは話し合い、必要なら立退料、最後は法的手段で解決を。

• 円満解決が第一
• 証拠と書面を残す
• 入札前の調査でリスク最小化

競売物件は安く買える魅力がある反面、占有者対応は避けて通れません。正しい知識と準備で、安心して資産化につなげましょう。