競売物件の下見完全ガイド｜現地チェックリストと落札前に必ず見るべきポイント

競売物件の下見とは？目的と制約

競売の下見は一般の内覧と違い、原則として室内に入れません。敷地外から見える範囲と周辺環境の確認が中心です。だからこそ、事前に三点セット（物件明細書・現況調査報告書・評価書）で仮説を立て、現地で検証する流れが重要になります。

例：現況調査に「屋根一部破損」の記載→下見では双眼鏡で屋根面の反り・割れ・錆を確認し、補修費を見積もる。

仮説例：築30年木造・外壁にクラック→基礎沈下の可能性あり（上限入札に補修費を上乗せ）。

色あせ・反り・割れ・板金の錆・棟の浮きは雨漏り予備軍。築20年以上は塗装や葺き替えの想定を。

0.3mm以上のクラックは構造影響の可能性。打診跡や補修痕の有無も確認。

斜めクラック、基礎と外壁の段差、犬走りの割れは不同沈下サイン。改修は数十万〜百万円超も。

サッシの歪み・建付け不良・鍵の種類。賃貸化なら防犯ガラス/補助錠の追加コストを見込む。

駅・バス停・買物施設を実歩で確認。坂道や信号待ち時間などマップに出ない負担もチェック。

昼夜・平日休日で複数回確認が理想。工場/飲食店/幹線道路/線路の影響は時間帯で変わる。

張り紙・私物はみ出し・ゴミの放置など、トラブルの匂いがないかを観察。長期空家の雰囲気も要注意。

胸高の雑草、ポストの未回収郵便は長期放置のサイン。内部劣化や配管詰まりを疑う。

常時停車・私物散乱・夜間の明かりなどは占有リスク。引渡しに時間/費用がかかる可能性。

外壁シミ、庇の腐朽、基礎の段差は要警戒。三点セット写真と照合し、変化があれば劣化進行の証拠。

目隠し過多、監視カメラ多数、出入りの異常さなど違和感があれば回避を検討。

歩行動画は音環境や導線の記録に有効。近隣のプライバシー配慮と撮影マナーは厳守。

入札上限＝推定市場価格 −（修繕費＋撤去費＋登記/税＋必要利益＋予備費）

例：市場1,500万 −（修繕80万＋撤去25万＋税登20万＋利益200万＋予備150万）＝ 1,025万円が上限。
きりの良い数字（1,030万等）は避け、1,023万8,000円のように僅差勝ちを狙うのも有効。

郊外4LDK。三点セットは「残置物多め・屋根一部破損」。下見で棟板金の浮きと基礎の微細クラックを確認、補修計55万を積上げ。夜間騒音なし・駐車2台OKを押さえ、上限1,150万→入札1,138万8,000円で落札。賃料9.0万/月で早期成約。数字と現地補正が奏功。

競売の下見は「外から読む力」を鍛える作業です。三点セットで仮説を作り、現地で検証、数字で上限を決める。
内部が見えない前提でも、危険サインの検知と費用の逆算を徹底すれば、落札後のギャップを最小化できます。感情ではなくデータで入札しましょう。